案例内容
【案情简介】
2008年，为扩大木制品加工厂经营规模，宜兴市某镇某村村民唐某与同村李某签订租赁协议，约定承租李某房屋及周边水泥场地。从2016年起，唐某开始拖欠租金，李某多次讨要未果，同时发现唐某在租赁场地上搭建了很多临时性建筑并影响其居住房屋东侧的采光，于是要求唐某支付多年所欠租金及拆除临时性建筑，并且解除双方的租赁合同。唐某承认拖欠李某租金的事实，但不同意解除租赁合同，并且对拖欠租金的金额、临时性建筑的拆除上存在异议。2021年9月，李某向某镇人民调解委员会（以下简称“调委会”）申请调解。
【调解过程】
调委会在征得唐某同意后，依法受理了该起纠纷。由于案情复杂、时间跨度长，为摸清案件真实情况，调解员多次前往当事人所在村庄进行走访，向当事人亲属、邻居及所在村委会详细了解纠纷情况，并实地察看租赁房屋及周边临时性建筑的整体状况。结合当事人签订的租赁合同与实地查访情况，人民调解员查明如下事实：一方面，唐某于2008年与李某签订租赁合同，但自2016年起一直未向李某支付租金，且双方签订的租赁合同中未明确约定每年租金数额，而是约定在支付当年度租金时另行商议下年度租金，在合同解除条件上双方在合同条款中也没有明确约定；另一方面，唐某在租赁场地上临时建设部分厂房，在与有关部门核实中了解到该临时性建筑并未获得批准建造，属于违章建筑。据此，调解员归纳出本案争议焦点：一是唐某拖欠李某房屋租金的具体数额如何计算；二是拖欠租金是否满足解除租赁合同的条件；三是临时性建筑如何拆除。 分析出争议焦点后，因本起案件涉及临时性建筑拆除问题，为更加精准把握相关政策规定，调委会邀请城乡规划主管部门、镇街综合执法部门共同参与调处本起纠纷。调委会组织当事人双方开展面对面调解，在告知双方当事人在调解过程中享有的权利和承担的义务后，阐述本起案件已查明的事实、租赁合同解除条件、违章建筑的法律认定以及责任承担，并向当事方说明：根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”唐某拖欠李某租金多年，符合上述条款中解除合同的情形之一，李某要求解除双方的租赁合同是于法有据的。又根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条“建设单位或者个人有未经批准进行临时建设的行为的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款”。双方当事人认真听取后，唐某同意按照法律规定解除租赁合同，但对具体所欠金额存在争议；认可临时性建筑属于违章建筑应当拆除，但是在搭建临时厂房时是经过李某同意的，如要拆除应该由李某负责。李某则表示，合同虽未约定每年具体金额，但按照市场行情，前几年与唐某商定租金时已经做出了让步，现在唐某无任何理由拖欠租金，已经对自己造成了不小的损失，在租金减免上无需再协商；违建是由唐某搭建的，应该由唐某负责拆除。由于双方争执不下，调解员采用“背对背”模式与双方分别进行更加细致深入的交流。 调解员进一步向唐某分析双方签订的租赁合同中条款，虽然在合同中没有对每年租金进行明确约定，但是根据《中华人民共和国民法典》第五百一十一条规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。”李某提出的拖欠租金金额符合市场行情，唐某应积极面对，如有困难，在租金数额上调委会可以继续帮助其与李某协商；又向唐某释明违建当事人的认定，即一般情况下，违章建筑物的建造者就是违建当事人，而根据现有证据，唐某是案涉违章建筑的建设者，负有拆除违建的义务。唐某听罢，也向调解员表示了自己的难处：近年来加工厂经营状况不佳，所以与李某在租金数额上一直未能商定，也更加没钱再拆违建了。随后，调解员与李某进行交流：前期唐某在工厂生产经营状况良好的情况下能按期支付租金，表明唐某也是一个诚信的人，只是后期因为厂子效益不好才会拖欠租金的，希望李某能考虑到唐某的实际经营状况在租金金额上给予适当减免。在调解员的一再劝说下，李某表示只要唐某支付拖欠租金并拆除违章建筑，愿意在租金具体金额上作出让步。 经过与二人的单独谈话，调委会综合双方当事人的诉求提出如下调解方案：在拖欠租金的数额问题上，以已支付租金年度的平均租赁额为基准并参照当地行情计算拖欠租金金额并适当减免；由唐某负责拆除搭建的临时建筑。唐某、李某对调委会提出的调解方案表示同意，经多方计算核定：唐某拖欠李某租金共计30000元，而李某同意减免唐某5000元租金；临时建筑由唐某负责拆除。至此，双方当事人就租金拖欠金额、合同解除及违建拆除等事宜达成一致意见，签订了人民调解协议书。
【调解结果】
双方当事人最终达成调解协议如下： 1.唐某向李某支付拖欠租金25000元。 2.李某与唐某解除房屋租赁合同。 3.唐某于协议签订之日付清所欠租金，并在一周内拆除违章建筑。 结案后不久，调委会前往某村进行回访，发现唐某所建违章建筑已经拆除，李某也收回了唐某拖欠的所有租金，两人对调解结果及调解员的调解方式都感到十分满意。
【案例点评】
本起案件是典型的租赁合同解除纠纷。在租赁合同签订后，合同签订的双方必须全面履行合同规定的义务，本案中承租方拖欠租金多年不付，出租方要求解除租赁合同符合《民法典》关于合同解除的法定条件。本起纠纷历时多年未能解决主要原因是当事人双方在签订租赁合同时没有明确约定相关细则，并且在合同存续期间承租方违反相关规定搭建临时性建筑造成在解除合同时受一定的阻力。通过本起案件的解决，提醒人们在签订房屋租赁合同时，双方的权利义务需明确约定，特别是对租赁期限、租金金额、支付时间、安全义务、违约责任等要详细约定，以减少相关类似纠纷的发生。本起案件的成功调处关键一点还在于基层调委会能充分运用多元调处机制，与相关职能部门协同释法析理，平衡当事人双方利益诉求，最终促成双方达成一致意见，签订调解协议，实现良好的社会效果。
