案例内容
【案情简介】
当事人李某娣现居住在海门市A镇某村，其出嫁前住在海门市B镇某村，李某娣父亲早年去世，其母亲王某香亦于前年去世，王某香夫妇生前未有生育。李某娣系王某香夫妇所领养独女，王某香夫妇生前均由李某娣赡养至终年。王某香夫妇去世后所遗留下的两间老房由养女李某娣继承。因李某娣出嫁后居住在A镇，B镇娘家已无其他近亲属，导致该两间老屋因无人居住年久失修而破败不堪，李某娣考虑到今后回娘家办事需要有个落脚点，就打算将老屋西侧一间交由其表兄王某忠（本组集体经济组织成员、王某香侄儿）出资进行原地修缮，并约定李某娣享有房屋居住权，王某忠拥有房屋财产所有权。而老屋东侧一间因当事人仇某春多次提出要购买，后经邻居居中介绍，李某娣将老屋东侧一间以5500元人民币的价格转售给当事人仇某春，双方无转让合同，亦未办理过户手续。此后，仇某春在其购买的东侧老房上擅自挑出“泼风头”，将桁料伸到西侧老房的山头边，迫使王某忠无法施工修建。为此，李某娣后悔当初将东间老屋卖给仇某春，要求退还仇某春所付购房款，不愿意将东间老屋卖给仇某春，双方由此发生激烈纠纷。经村调委会多次协调未果，双方当事人向镇人民调解委员会（以下简称“调委会”）提出申请要求调解双方纠纷。
【调解过程】
接手该纠纷后，镇调委会调解员李某某会同村调委会主任俞某等人进行调查走访，了解整个纠纷的来龙去脉，并掌握了整个纠纷相关的政策和法律关键点。通过调查，调解员发现双方本次房屋买卖行为缺乏法律依据，且在程序上不合法，同时受买人仇某春为A镇卫生院的退休医生本身不具备购买资格。查明纠纷原委后，调解员即召集双方当事人进行调解。 调解过程中，当事人仇某春强调：一、李某娣早已出嫁到A镇，其户籍早已从娘家迁出，故她没有享受B镇村宅基地的权利；二、李某娣系王巧香的领养女，且早已出嫁，故她没有对这两间老房子的处理权；三、现在这老屋东侧一间已经买了下来，其所有权就是自己的了，本人有权在这老房上面搭盖“泼风头”。针对当事人仇某春所提出的观点，调解员通过对相关法律法规政策解读，就双方当事人转售东间老屋这一民事行为中的合法性进行深入解析：第一，《中华人民共和国婚姻法》规定父母和子女有相互继承遗产的权利；同时又规定我国保护合法的收养关系。养父母与养子女间的权利和义务，适用婚姻法对父母子女关系的有关规定。也就是说养女李某娣对其养父母尽了赡养义务后，她有权享受继承养父母遗产的权利。有继承权就有所有权，有所有权就有处分权。第二，根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，农村房屋买卖是否有效必须符合购房者主体资格合法这一条件。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此受买人必须是该村民集体组织成员。而根据调查，当事人仇某春原为A镇卫生院的退休医生，其户籍性质为城镇居民，所以，仇某春不符合本次房屋买卖的主体资格。第三，李某娣虽不属本村集体经济组织成员，但该房屋的原所有人为其养母王巧香，作为房屋唯一的继承人，她有权继承该房屋。而该房屋属性为不动产，房屋的存在必须依附于宅基地，根据“地随房走”的原则，其老房所占用的宅基地使用权也暂归李某娣所享有。第四，双方当事人的房屋买卖虽有口头约定，并交付了钱款，但双方当事人并未办理房产过户手续。通过调解员深入细致地分析宣传，让双方当事人清醒地认识到在老房买卖这一法律行为上的无知。
【调解结果】
通过调解，双方当事人最终自愿解除了房屋买卖关系。当事人李某娣退还当事人仇某春购房款5500元，仇某春也自觉拆除了老屋顶上的横梁，解除了“泼风头”，一起纠纷依法化解。
【案例点评】
对于养父母子女间的财产继承和农村房产转售的主体资格等相关法律问题，很多人普遍存在错误认识。一是认为父母遗产只能由婚生子女继承，没有婚生子女的就由兄弟姐妹继承，这显然剥夺了养子女的合法继承权。二是不了解国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》禁止城镇居民在农村购置宅基地的规定。本案调解过程中，调解员由浅入深，逐层剖析相关民事行为的合法性，通过详细的政策法规解析，让双方当事人心服口服，自觉达成调解协议。
