案例内容
【案情简介】
乌海市海勃湾区某街道办事处居民皇某某将其位于该辖区的一处临街平房，多年前租给王某某开小超市。2018年初，根据市政规划通知，现房屋要求拆迁，由于该房屋用于超市经营，征拆部门告知房主皇某某如果用该超市营业执照来作拆迁登记，就可以按照商业用房补偿标准对房主进行补偿。因此，皇某某借用了王某某的营业执照到征拆部门进行登记。登记后不久，拆迁政策发生变化，新的拆迁政策规定凡是临街住房都按照商业用房进行拆迁补偿。但王某某认为皇某某向其借用了营业执照登记，才改变了房屋性质，使得皇某某房屋拆迁补偿款能够按照商业用房进行补偿，所以要求皇某某给予其二万元钱的补偿，否则拒绝搬出该房屋。皇某某多次同王某某进行协商，双方均不欢而散。现因王某某不搬出该房屋，导致皇某某无法到征拆部门签订征拆协议，进而迟迟拿不到拆迁补偿款。皇某某不想走诉讼程序，认为诉讼时间太长，想尽快解决纠纷，因此到辖区街道人民调解委员会（以下简称调委会）申请进行调解。调委会受理了纠纷，并指派经验丰富的调解员进行调解。
【调解过程】
在调查了解过程中，调解员与当事人双方进行了多次反复沟通，了解到双方矛盾主要集中在超市营业执照是否是作为该房屋按照商业用房进行拆迁补偿的主要依据。王某某认为皇某某使用了自己的营业执照到征拆部门进行登记，才使房屋的性质由居民住房变成了商业用房，拆迁后皇某某将会得到更多的拆迁补偿款。而皇某某却认为自己虽然向王某某借了营业执照进行登记，可最后拆迁政策是只要临街的住房都要按照商业用房进行拆迁补偿，所以拆迁补偿同王某某营业执照无任何关系。 为此，调解员到该地区的征拆办公室了解情况，该办公室主任向调解员说明了该地区的征拆政策，因为该地区全部是老旧平房区，原该地区并没有规划商业用房，但是随着时间的推移及城市的发展，位于临街的住户利用位置的优势，将自家房屋改为商业用房，出租给商户或自家商用。刚开始征拆的时候，征拆部门仅将具有营业执照的临街房屋划为商业用房，之后考虑到原规划时间较早等实际情况，征拆部门才将临街的房屋全部认定为商业用房，所以有无营业执照不影响该房屋商业用房的性质。但是，征拆部门对现在用于商用的临街房屋有营损费的补偿政策，该补偿只针对房主，不针对租户。如果房主与商户不一致的，营损费归属由房主和商户自行协商解决。另外，调解员还了解到房东是无法越过租户办理拆迁手续的。因为在签订征拆协议后，征拆部门要实地收房验房，如果租户拒不搬出，即使房主与征拆部门签订了征拆协议也无法取得拆迁款项。 了解情况后，调解员找到皇某某告知营损费是补偿征拆工作对正在营业的商户造成的损失。因此，营损费应该作为补偿给王某某夫妻一部分，皇某某表示可以考虑。调解员随后又找到王某某，将征拆政策给他们详细介绍，并告知皇某某愿意将部分营损费给他们作为补偿。但是陈某某坚持认为皇某某借走了其营业执照，该执照对房屋性质的认定是否起了作用不得而知，要求皇某某支付两万元补偿金。调解员又耐心的向王某某解释，营损费远远没有王某某想象的那么多，关于各项征拆政策王某某可以到征拆部门了解情况。经过耐心细致的劝解，王某某降低了补偿金的金额，要求至少付给5000元补偿金。 王某某同意后，调解员又找到皇某某劝说，因这些年来该房屋条件差，冬天全靠一个小火炉取暖，经营者王某某比较辛苦，建议给予王某某适当补偿，同时告诉皇某某这件事如果调解不成，最终解决办法将是对簿公堂，耗时耗力，不仅影响征拆工作，还造成皇某某不能及时拿到拆迁补偿款。经过慎重思考，皇某某同意将部分营损费补偿给王某某，但是他认为王某某提出的补偿金额太高，无法答应。因此，调解员再次找到王某某，刚开始王某某态度依旧很强硬，要求至少5000元，不能让步。于是调解员又耐心劝导其亲属，经过耐心细致的工作，王某某同意将补偿金额降低为3000元。调解员将这情况告知皇某某，皇某某表示同意，并愿意马上以现金的方式支付给王某某。至此，双方达成一致，确保了拆迁工作顺利进行。
【调解结果】
在双方达成一致后，调解员马上拟定了调解协议，双方当日签订了调解协议书，内容如下： 一、皇某某给予王某某夫妻人民币3000元经济补偿。 二、租房期间产生的电费由王某某夫妻方承担。 三、王某某夫妻于2018年3月31日前从房屋搬出。 调解协议签订完毕后，皇某某当场向王某某夫妻支付了补偿款3000元，王某某表示会在规定时间搬出房屋。 后来调委会对本案进行了回访，得知协议履行良好。
【案例点评】
随着棚户区改造工作深入推进，类似案件较为常见，租赁房屋进行商业经营的店主与房东矛盾尖锐，一些店主不能依法维权，简单采取不腾房的办法与房东对峙，导致征拆工作进度迟滞，一方面影响了商家的经营收入，另一方面也影响了房东能否及时拿到征拆房屋补偿款。本案的成功调解，一是调解员对当事人，既注重法律法规的宣传和讲解，又注重从道德层面与情感层面进行说服教育。二是调解员采用了背对背的调解方式，规避了双方当事人矛盾的再次激化，提高了调解效率。三是调解员的责任心，促使当事人最终自愿接受调解，握手言和。四是矛盾纠纷解决后，调解员又及时进行了回访处理，确保实现案结事了，切实做到发现一起调处一起，充分发挥人民调解第一道防线作用。
