案例内容
【案情简介】
二0一七年三月，买卖双方开始商谈营业房的买卖事宜。各自聘请了律师，但律师基于自身角色需使自己代理一方的权益最大化、风险最小化，因此事务商谈总是相持不下，但双方仍有买卖意愿。后通过朋友的引荐，买卖双方找到了国立公证处,公证员刘某接待办理。他们主要有如下几个方面的分歧和顾虑：一是房主是以按揭贷款方式购买的该营业房，尚有一百万元未还清。营业房的房产证在银行抵押中。房主提出需要买方分期支付购房款，先支付一百万元用于偿还贷款，后支付剩余房款，同时房主配合买方办理房产过户手续。但是，买方担心偿还贷款、从银行取回房产证再到不动产交易中心办理解除抵押、办理房产过户手续等这几道环节的办理是有时间差的，不能在同一日完成，少则六、七天，多则半个月、一个月。若房主在此期间将上述营业房再转卖他人或者再抵押借款，那么买方既损失了一百万元又买不到房产，风险很大。因此，买方不予接受。公证员根据十几年的公证工作经验，向房主说明买方的担心和顾虑是有道理的。在公证实践中，不仅存在偿还贷款后房主再出售房产或者再抵押借款的情况，还存在偿还贷款、房产解押后房产立刻被法院查封的情况（房主因各种债务已受诉于各法院），这些都特别常见。在买卖事务中，这是买方的主要风险之一。二是营业房仍在租赁中。房主与承租方虽已口头达成了解除租赁协议，承租方已搬出了营业房，但因营业房内有一部分装修尚未恢复原状（此装修影响买方接收后办公使用），房主与承租方的赔偿事宜还未商量妥当。买方对此也很有顾虑。一方面，买方考虑即便是接收了房产，自己拆除该装修部分，以加速自己装修的进度，但清除的费用由谁承担。另一方面，因买卖不破租赁，房主与承租方的租赁关系尚未合法解除，一旦承租方因其与房主的赔偿事宜商量不妥产生纠纷而主张继续承租，那么买方必须履行该租赁合同，允许承租方承租。在租赁期间，买方自己不能使用该营业房。这一点完全违背了买方购买该营业房的初衷。三是房主的顾虑则是出售房产的房款是否能全额取得、买方是否会中途反悔。房主表示银行贷款一百万元可以想尽办法筹措（要付出一定的代价），但担心买方的购买意愿不强、模棱两可，所以房主不能主动积极操作。 针对上述分歧和顾虑，公证员协调买卖双方进行商谈。针对房屋买卖合同的主要条款，公证员逐条说明、解释，分析主要条款对买卖双方分别具有何种意义，即其享有哪些权益、承担哪些风险。买卖双方分别必须做出怎样原则性的坚持、可以做出什么程度的妥协，公证员提出合理性建议。经过六次反复地沟通、协调、商讨、修改，买卖双方就房屋买卖合同达成了一致。商谈的结果是：房主自己筹措六十五万元，买方支付定金三十五万元，合并一百万元用于偿还银行贷款。买卖双方交付定金之日交接营业房，买方收房后予以装修。同时，房主需积极处理租赁事宜，快速合法解除租赁关系。待房产证从银行取出、可以办理解除抵押登记手续及不动产过户手续之日，买方付清全部购房款。最终，房主郑某、王某某与买方王某某于二0一七年四月十九日向本处申请办理房屋买卖合同公证。房屋买卖合同由公证员刘某亲自起草，达十六页，共一万余字。二0一七年四月十九日买方向房主支付了定金三十五万元整。二0一七年五月二日买方向房主支付了剩余房款，房主配合买方办理了房产过户手续。全过程由公证员现场见证。据回访，买方于二0一七年六月顺利拿到了不动产权证。 在公证实践中，房屋买卖双方通常经反复洽谈就合同商议妥当后寻公证员办理公证。此时，公证员所能了解的内容是有限的，仅限于合同的文字表达及买卖双方的粗略描述。但是，此案例不同，表现在：一、公证员第一时间介入房产买卖的民商事谈判中，以法律中间人的身份组织商谈并提出公证法律建议；二、根据商讨过程，公证员草拟合同，此合同具有独一无二的针对性；三、公证员对此合同进行公证并见证合同的履行全过程。公证员参与民商事谈判并对合同进行公证，体现了公证在民商事谈判中的独特作用。首先，公证具有中立性。公证员能权衡双方的权益和风险，不偏不倚。其次，前期的事务商谈，双方达成合同以及后期的合同履行，全过程都在公证员的见证和监督下。因此，公证员所出具的公证书必然具有民事诉讼法所赋予的最高证据效力。
【公证书格式】
公证书 （2017）宁银国立证字第XXXX号 申请人： 甲方（卖方）：郑某，男，一九XX年X月XX日出生，住址：宁夏银川市金凤区XXX室，公民身份号码为：XXXXXXX。 王某某，男，一九XX年XX月X日出生，住址：宁夏银川市西夏区XXX号，公民身份号码为：XXXXXXX。 乙方（买方）：王某某，男，一九XX年X月XX日出生，住址：宁夏银川市兴庆区XXX号，公民身份号码为：XXXXXXX。 公证事项：房屋买卖合同 甲、乙双方于二0一七年五月二日向本处申请办理前面的《房屋买卖合同》公证。经查，甲、乙双方经协商一致订立了前面的《房屋买卖合同》。甲、乙双方在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。甲、乙双方签订《房屋买卖合同》意思表示真实，合同内容具体、明确。双方在合同中约定：甲方自愿将登记在郑某和王某某名下的位于宁夏银川市金凤区【区（县）】尹家渠街东侧、枕水路南侧悦海新天地购物广场XX号办公楼XXXX室【建筑面积：140.78平方米，房屋所有权证证号为：房权证金凤区字第2015XXXXXX号】,位于宁夏银川市金凤区尹家渠街东侧、枕水路南侧悦海新天地购物广场XX号办公楼XXXX室【建筑面积：146.22平方米，房屋所有权证证号为：房权证金凤区字第2015XXXXXX号】,位于宁夏银川市金凤区尹家渠街东侧、枕水路南侧悦海新天地购物广场XX号办公楼XXXX室【建筑面积：102.68平方米，房屋所有权证证号为：房权证金凤区字第2015XXXXXX号】的房产三套出售给乙方。乙方对上述三套房屋已作充分了解，同意购买该房屋。双方约定房屋的总成交价为人民币叁佰柒拾万元整。乙方对该房屋已作充分了解，同意购买该房屋。该房屋无抵押等他项权利的限制。 依据上述事实，兹证明甲方郑某、王某某与乙方王某某于二0一七年四月十九日来到本处，在本公证员和公证员助理高少银的面前签订了前面的《房屋买卖合同》。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。合同内容符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的规定。合同上双方当事人的签名、手指纹印均属实。该合同经双方签字、捺指印后生效，合同项下房屋所有权属转移自办理房屋产权变更登记之日起生效。 中华人民共和国宁夏回族自治区银川市国立公证处 公证员 二0一七年五月二日
