案例内容
【案情简介】
2014年至2015年间，张某某等10户购房人与江苏某置业集团有限公司（下称“某公司”）签订商品房买卖合同，购买位于连云港市赣榆区某小区商品房。商品房买卖合同中约定：某公司应当在2015年12月某日前交付房屋，如逾期交房，某公司应在合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；某公司应当在商品房交付使用后360日内，通知购房人办理产权登记，由出卖人提供的办理权属登记的资料需提交产权登记机构备案；如因出卖人的责任，不能在约定期限内办理的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。商品房买卖合同签订后，某公司于2016年10月某日交付房屋，至纠纷发生时，双方尚未办理产权证书。 由于某公司于2016年10月某日才交付房屋且迟迟未办理产权登记，张某某、王某等10户业主为维护自己的权益，要求某公司按照合同约定支付逾期交房违约金以及逾期办证违约金共计182056元，但某公司认为业主主张的违约金过高，双方意见分歧较大，协商未果。张某某、王某等10户当事人意欲通过诉讼程序维护自己的权益。2019年1月张某某作为10户当事人代表到连云港市某区人民法院准备起诉某公司。该人民法院的诉讼服务中心的工作人员考虑到案件人数众多，于是引导张某某先到赣榆区人民调解委员会派驻人民法院调解室进行调解。
【调解过程】
接案后，调解员通过阅卷以及询问当事人了解如下情况，某公司开发的某小区，共十五幢商品房，其中二期开发的六幢商品房由于施工方延期施工致二期开发的商品房未能按约定时间交付房屋，共涉及购房户314户。调解员深感此事重大，该10户业主的纠纷如果调解不好，张某某、王某等人进入诉讼程序后，必将引起连锁反应，导致大量购房户蜂拥而至法院诉讼，给某公司带来极大的经济压力和负面影响，同时也极易引起社会不稳定。 针对以上情况，为确保纠纷能够成功调解，调解员没有立即通知双方当事人进行调解，而是先行和某公司法定代表人赵某进行沟通，从纠纷的事实到后果进行深层次的剖析，让赵某意识到该批纠纷如不能在诉前妥善化解给公司带来的不良后果，建议公司应当与购房户进行协商将纠纷妥善予以化解。在沟通过程中，赵某提出虽然10户当事人提交的房屋质量保障书上明确记载交付日期，但是房屋的实际交付时间要早于房屋质量保障书上所记载交付日期，请求调解员尽量做购房户的工作，公司愿意按照实际交房时间计算违约金。 与此同时，调解员逐户对当事人的逾期违约金的心理预期进行接触摸底，在与10户当事人接触过程中，调解员了解到有部分购房户对诉前调解有疑虑，认为纠纷的解决只能有法院依法处理，人民调解协议达成后某公司不履行怎么办？针对10户当事人的疑虑，调解员进行了普法宣传，告知对于所达成的人民调解协议，经当事人申请人民法院依法进行司法确认后即赋予人民调解协议强制执行的法律效力。通过一番解释，10户当事人打消了疑虑，同意进行诉前调解。关于违约金的计算起始时间，购房户认为，房屋质量保证书上明确记载交房时间，应该以此为计算违约金的起始时间。调解员将某公司提供的实际交房时间的交接单让购房户进行核对，对于有其本人签名领取水电卡、房屋钥匙的事实不持异议。调解员明确告知10户当事人，以实际交付来计算违约金的起始时间是基于合同中双方明确的约定，希望纠纷双方要本着解决问题的务实态度以此为基础进行协商。对于调解员的观点10户当事人基本能够接受。 在随后的调解过程中，调解员发现其中一户购房人吴某某是一位心理咨询师，善于调解过程中的谈判，同时其又是10户购房人的联系人，在10户购房人中有举足轻重的作用。调解员决定取各个击破的方法，首先做吴某某的思想工作，她的协议一旦达成，对其他9户购房人将起到以点带面的作用。调解员摆事实、讲道理、普法律，详细说明《合同法》第七章关于违约责任的规定和房屋买卖合同中的约定，最终成功说服吴某某第一个与某公司就违约金额达成一致意见，在她的配合劝导下，经过多方不懈努力，其余9户购房户也与某公司就违约金支付数额进行计算并达成一致意见。在调解过程中，10户当事人的房屋产权证书也均办理完毕。
【调解结果】
2019年2月张某某等10户购房人与赵某共同签订了调解协议书：某公司于2月底前一次性支付10户当事人违约金103119元。经回访，目前该批纠纷均已经及时兑现。
【案例点评】
此纠纷虽涉及10户当事人，但是尚在观望的购房户多达300户以上，如果在诉前不能成功化解，一旦进入诉讼程序，极易引发群体效应，不仅增加法院的工作压力，也影响企业信誉，同时也增加社会不安定因素。为使妥善尽快解决，调解员做好了以下几点，避免了有可能产生的多米诺骨牌效应。 一是全面掌握纠纷事实，准确作出责任划分。纠纷中，调解员能够在纠纷调解前，查明纠纷基本事实，针对查明的事实，准确理解该纠纷的相关法律法规，对双方当事人是非责任做出准确划分，并在此基础上分别对纠纷当事人做出了法律释明，为调解奠定基础。 二是巧借对方之力。调解过程中，调解员积极寻找调解的切入点，准确把握当事人的心理，利用其中一户购房当事人去做其他购房当事人的工作，促使当事人之间建立互信，逐步化解他们的心理防线。
