案例内容
【案情简介】
2021年1月，南昌市某物业公司和江西某开发商签订了南昌市红谷滩区某小区前期物业管理合同。3月某日，红谷滩区某小区业主委员会成立。4月某日，业主大会作出实施业主自治的决议，致函南昌市某物业公司要求终止物业管理服务合同。随后，双方达成移交协议，南昌市某物业公司同意返还预收的物业管理费、各类押金等近16.5万元。该小区业主委员会在查看移交清单时发现，南昌市某物业公司在2021年1月至2021年3月期间收取该小区共有部分物业收入22.65万元，未列入移交清单。 该小区业主委员会要求南昌市某物业公司移交2021年1月至2021年3月间收取的共有部分物业收入22.65万元，但南昌市某物业公司认为此费用不应移交，双方遂产生纠纷。因双方自行交涉不成，红谷滩区某小区业主委员会向南昌市某人民调解委员会申请调解。
【调解过程】
调委会收到红谷滩区某小区业主委员会的调解申请后，进行了登记处理，并征询南昌市某物业公司的调解意愿，争议双方均表示同意调解，并共同递交了调解申请书。调委会按照调解程序告知双方的权利和义务，安排调解经验丰富的调解员进行前期调解调查。 调解员认真查阅了南昌市某物业公司和江西某开发商签订的红谷滩区某小区前期物业管理合同、移交清单，并研读了相关法律规定，基本厘清了相关事实：2021年1月至2021年3月，南昌市某物业公司确已收取该小区共有部分物业收入22.65万元，在物业管理期间安装了监控、门禁、垃圾箱等基础设施，共投入10余万元。 了解基本事实后，调解员与双方分别进行沟通。南昌市某物业公司认为，在物业服务合同期间，该小区的电梯广告、墙体广告等均是南昌市某物业公司接洽引入的，公共部分的合同也是南昌市某物业公司签订的，由此产生的收入理应由物业公司收取。红谷滩区某小区业主委员会认为，南昌市某物业公司在管理该小区的物业以来，收取了业主的物业管理费，公共部分产生的收入应全部依法归业主共同所有。经分别与争议双方沟通，调解员认为，争议双方的主要焦点应该是对“小区公共部分产生的收入归全体业主共同所有”在理解上产生的分歧。 5月某日，调解员组织争议双方在调委会进行调解。南昌市某物业公司认为，按照物业管理惯例，并参照其他小区物业管理做法，物业管理收入应该包括业主缴纳的物管费和公共部分广告收入等相关费用，主要用于小区的维护和相关工作人员的工资。如果将物业管理费用和相关收入全部移交给业主委员会，物业公司前期的维护费用、小区基础设施费用和工作人员工资势必得不到充分保障。红谷滩区某小区业主委员会认为，南昌市某物业公司未经业主同意，利用小区的公共部分产生的相应收入应当全部归还给业主，小区前期的维护费用及基础设施费用应在物业管理费中扣除。 争议双方就争议焦点均不让步，调解员为双方释法明理。《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”南昌市某物业公司在2021年1月至2021年3月期间收取的该小区共有部分物业收入22.65万元，依法应当归全体业主所有；但因小区在入住之初需要投入较大的费用进行前期维护以及配置居民生活必须的基础设施，也应当依法予以扣除。南昌市某物业管理公司是南昌地区知名的专业化物业管理企业，且为南昌市物业协会常务理事单位，有良好的口碑，对公共部分产生的收入到底归谁所有的相关法律法规理应非常清楚，希望南昌市某物业公司能够起到行业引领示范作用，为南昌市物业管理行业创建良好的营商环境。 南昌市某物业公司表示认同调解员的意见，提出红谷滩区某小区是新入住小区。南昌市某物业公司接手管理该小区物业，本计划长期投资经营管理，因此也真心、真情服务小区，前期投入也保质保量、精心运作，公共部分收入的22.65万元实际投入也有10余万元，均有正式票据和财务账目，剩余部分也已列入年度费用计划，南昌市某物业公司同意在扣除前期支出的合理成本后，余下部分全部返还业主委员会。 调解员指出，《中华人民共和国民法典》第一百零五条规定：“非法人组织可以确定一人或者数人代表该组织从事民事活动”。红谷滩某小区业主委员会是依法成立的非法人组织，可以由业主委员会派出代表，会同南昌市某物业公司代表对前期的投入进行统计核算，扣除物业公司的合理支出外的多余部分返还业主。红谷滩区某小区业主委员会也同意调解员的意见，同意派代表在调解员的组织下核算前期投入的基础设施费用，并感谢南昌市某物业公司的真情服务。红谷滩区某小区成立业委会之前，南昌市某物业公司为小区居民提供了优质的物业管理服务，小区业主委员会及全体居民都有目共睹，对南昌市某物业公司的服务应予以支持和感谢。 当日下午，在调解员的组织下，争议双方各派代表对该小区前期的基础设施、相关设备进行统计核算。经核算，南昌市某物业公司为小区安装监控、门禁、垃圾箱等生活设施共计12万余元。调解员随即拟定调解协议，小区公共部分收入22.65万元中的12.65万元归南昌市某物业公司，剩余10万元由南昌市某物业公司移交红谷滩区某小区业主委员会。争议双方均同意该分配方案，并在调解协议上盖章确认。
【调解结果】
经调解员依法依理的劝解和以案释法的教育调解,最终双方当事人当场达成一致意见并签订调解协议书，争议双方共同表示不需要进行司法确认也会按照约定履行协议： 1.红谷滩区某小区共有部分收入22.65万元中的12.65万元归南昌市某物业公司; 2.红谷滩区某小区共有部分收入22.65万元中的10万元，由南昌市某物业公司移交红谷滩区某小区业主委员会。 半个月后，调解员进行回访，争议双方均按照约定履行了协议，对该纠纷的调解均满意。
【案例点评】
此件纠纷表面看似简单，但是纠纷关系到红谷滩区某小区全体业主的切身利益，关系到社区的和谐稳定。调委会及时介入、合理引导、依法依规调解，促成纠纷的妥善解决。同时该案件的调解成功，与调解员对该类纠纷的准确判断和及时有效的处置是分不开的。调解员在精准掌握矛盾纠纷的根源后，首先判定解决纠纷的突破口就在南昌市某物业公司，顺利开展了调解调查，了解南昌市某物业公司是南昌市物业协会的常务理事单位，理应带头遵守物业管理相关法律法规，理应带头树立良好的物业管理服务形象。调解员抓住重点明理释法，促使南昌市某物业公司肩负起维护社区和谐的责任。调解员准确运用《中华人民共和国民法典》有关物业管理的相关规定，推动矛盾纠纷依法化解。 人民调解不仅要化解矛盾纠纷，还要在每一起矛盾纠纷调解中，宣传相关的法律法规，扩大人民调解知晓率，进一步促进群众自觉参与调解，形成矛盾纠纷化解在内部，解决在基层。
