案例内容
【案情简介】
2014年12月14日，刘某某与甲公司签订《某某苑商铺VIP认筹协议》，乙公司置业顾问舒某某在合同上签字，甲公司加盖合同专用章，刘某某交付定金20000元。 2014年12月31日，刘某某与甲公司签订《某某苑商铺认购协议书》，协议约定：刘某某认购甲公司开发建设位于南昌市新建县新城大道《某某苑》2栋07号商铺，商铺建筑面积约46.56平方米，折后单价17173元／平方米，折后总价799582元。甲公司作为甲方盖章，乙公司作为甲方代理未盖章。协议签订当日，刘某某支付360000元；2015年3月2日支付200000元；2015年3月16日支付188000元。上述款项共计768000元（含定金20000元）均由竭力公司收取。后刘某某、胡某某与甲公司签订《新建县商品房买卖合同》，合同约定：甲公司将其位于新建县小平小道北侧某某苑第2＃－非住宅某某栋某某单元107号房，建筑面积46.560平方米（预测面积），单价每平方米16494.85元，总金额768000元。但甲公司未在合同上盖章。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%支付违约金。因乙公司未将刘某某购房款768000元交给甲公司，甲公司未将房屋交付给刘某某，并将该房屋登记在甲公司法人陈某某妻子名下。 刘某某向法院提起诉讼，请求解除与甲公司签订的房屋买卖合同。一审法院以乙公司存在表见事实为由，判决解除刘某某与甲公司签订的房屋买卖合同。 甲公司不服一审判决，提出上诉。 二审判决以甲公司与刘某某之间存在房屋买卖合同关系，乙公司的行为构成表见代理为由驳回上诉，维持原判。
【代理意见】
律师代理刘某某发表如下代理意见： 我们认为，本案系房屋买卖合同纠纷，主要争议焦点为两被告之间存在委托代理关系，因代理人乙公司原因造成原告损失，被代理人甲公司是否应当承担相应责任 1.被告一甲公司与被告二乙公司之间存在委托代理关系，该事实原被告双方均已认可，虽然两被告之间约定代理权限为仅收取部分定金，而实际上乙公司超越该权限收取了原告全部房款。但是根据乙公司法人代表涂某杰笔录内容，甲公司要求乙公司收取原告全部房款后一次性交付，故甲公司是明确知道乙公司收取原告所有房款并且认可的，退一步讲，甲公司在与原告签订认购协议之后，长时间不去过问房款的交付情况，并不符合常理，所以甲公司是清楚原告房款的交付情况的，同时也是认可了乙公司的行为。 根据《民法通则》第六十六条的规定，“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”所以，甲公司作为被代理人，在知悉代理人越权行为并不制止的情况下，对原告造成的损失理应承担责任。 2.被告方在庭审过程中，反复强调乙公司超越权限收取原告房款行为不属于委托范围，甲公司不应当承担责任，但是根据《合同法》第四十九条的规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”这是民法中对表见代理行为的规定，本案中认购协议书上甲公司对代理人的盖章确认以及乙公司销售人员贯穿始终的销售推荐行为等事实，表明被告二乙公司具备拥有代理权的权利外观，导致原告相信并认为乙公司具有销售的所有代理权，在此认识基础上向其交付房款，同时乙公司超越权限收取了原告的全部房款，故该行为仍然属于代理行为，被代理人应当对代理人的行为负责。 3.根据两被告之间的委托代理协议显示，被告二乙公司甚至具备房屋价格的决定权，这表明甲公司赋予他的权利过大，对自己代理人的控制未能有效管理，才导致了乙公司擅自收取购房者房款，庭审中明显被告二乙公司妄图将责任全部归于自己，这显然是两被告之间的串通阴谋，同时也不符合相关法律法规的明文规定。 因此，原告与被告之间存在商品房买卖合同关系，并已经成立生效，之后甲公司擅自将房屋出卖给第三人，构成“一房二卖”，虽然被告二乙公司作为被告一甲公司的代理人存在超越权限的行为，但是根据相关法律规定被代理人甲公司应当对代理人的行为承担相应责任。
【判决结果】
二审法院判决，驳回上诉，维持原判。
【裁判文书】
二审法院认为，本案争议焦点有二，一是甲公司与刘某某之间是否存在商品房买卖合同关系；二是本案中是否构成表见代理，甲公司是否应承担还款责任。 就第一个争议焦点问题，二审法院认为：甲公司在2014年12月14日《某某苑商铺VIP认筹协议》中加盖了合同专用章，并由乙公司置业顾问舒某某签名确认，2014年12月31日《某某苑商铺认购协议书》甲公司又加盖了合同专用章，并注明代理公司为乙公司，认购协议书中约定了房屋位置、房屋面积、房屋价款等主要条款，且刘某某已按约支付了购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，可以认定甲公司与刘某某之间存在房屋买卖合同关系。 就第二个争议焦点问题，二审法院认为：甲公司与乙公司签订了房屋代理委托书，委托乙公司代为销售涉案房屋，乙公司工作人员在甲公司售楼处驻楼销售，刘某某作为普通购房者前往售楼处购房时无从得知甲公司及乙公司之间的真实法律关系及相应权限，其对接受乙公司工作人员指引支付房屋价款一事并无过错，上述情形足以使得刘某某相信乙公司有权代理甲公司从事销售房屋的相关行为，故乙公司的行为构成表见代理，甲公司应该对代理行为产生的法律后果承担责任。 综上所述，二审法院认为，上诉请求不成立。驳回上诉，维持原判。
【案例评析】
一、房屋买卖合同关系如何确认？ 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 在本案中，甲公司在《某某苑商铺VIP认筹协议》和《某某苑商铺认购协议书》中都加盖了合同专用章，且协议书中约定了房屋位置、房屋面积、房屋价款等主要条款，刘某某已按约支付购房款，因此两审法院都认为刘某某与甲公司之间的商品房买卖合同关系存在，我们表示认同。 二、表见代理如何认定？ 法律确立表见代理规则的主要意义就在于维护代理制度的信用与稳定，保护善意无过失的相对人的合法权益，进而保障交易安全。因此表见代理的认定尤为重要，一般认为其构成要件有以下几点：1、表见代理应当符合代理的表面要件，即表见代理人须以被代理人的名义进行活动，与第三人缔结民事关系。2、表见代理人与第三人之间的民事行为，须具备成立的有效条件。3、客观上须有使第三人相信表见代理人具有代理权的情形，并能够使第三人在主观上形成该代理人不容怀疑的具有代理权的认识。4、第三人须为善意且无过失。5、被代理人在主观上存在过失。 在本案中，乙公司受甲公司委托代为销售房屋，并以甲公司名义与刘某某签订《某某苑商铺VIP认筹协议》和《某某苑商铺认购协议书》，存在表见实施；刘某某在主观上并不知道乙公司欠缺带全，其履行付款义务是善意且主观上没有过错。因此乙公司与刘某某之间实施的民事行为具备表见代理的特征，其所为产生的相应民事责任应由甲公司承担，甲公司应对相对人刘某某承担有权代理的法律后果，应当履行合同或者承担违约责任。
【结语和建议】
本案涵盖了关于房屋买卖合同关系认定和表见代理认定与后果问题。如何划定表见代理的边界这一问题，既关系到私法精神的贯彻，也关系到司法实践的应用。 表见代理作为常见、突出的代理行为之一，对合同具有重大影响。建议当事人在日常民事活动中遇到有关代理的合同纠纷，应当尽早向专业律师寻求帮助，以尽可能减少纷争。 但在民事行为的司法实践中，各级法院往往出现对表见代理的不同理解和适用，容易出现不同的裁判结果。因此同时，也建议各级法院在司法实践的进程中，希望能逐步统一认识。
