案例内容
【案情简介】
申请人承租了案外人某城投公司的两层楼及铺面，总面积3173.13平方米（每层1586.5平方米）。2018年11月29日，申请人与被申请人签订了第一份《合作承包合同》。该合同约定：1、合作物位于某小区16栋，面积约1026平方米，承包租金每月20520元，二年后每年递增5%；2、合作期限七年，自2018年7月1日至2025年6月30日止；3、租金按季交纳，先交后用，上交时间为每个季度提前一周时间支付下季度租金；承包保证金，乙方（被申请人）在签订本合同当日向甲方（申请人）支付70000元，承包期内乙方如无违约，无扣款项，合同期满甲方无息返还；4、乙方如逾期支付租金，除应及时如数补交，每逾期一日，按欠缴租金百分之一计算并支付滞纳金，并按合作期限全部租金15%承担违约金，另乙方还需承担由此产生的律师费、诉讼费；5、本栋楼中间的楼梯为安全通道，由双方共同所有；6、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行造成的损失，双方互不负责。该合同还约定了其他的权利与义务，但并无合作经营共担风险的条款内容。 该合同签订后，被申请人依约向申请人交纳了押金70000元，申请人也将某小区16栋第二层的一半约750平方米以及三个楼梯间共826平方米交付给了被申请人使用，被申请人开设了宾馆。依照合同约定的面积1026平方米及每月租金20520元，可推算出每平方米的单价是20元，故被申请人按实际使用面积826平方米，每季向申请人支付了租金49560元（826X20X3个月），且付清了自2018年7月1日至2019年12月31日期限内的租金。被申请人亦承认自签订两份合同之日起至2019年12月31日的房租已经付清。 2019年4月1日，申请人与被申请人签订了第二份《合作承包合同》。该合同约定：1、合作物位于某小区16栋，面积不详；承包金每季49000元；2、租期自2019年4月1日至2025年6月30日止；承包保证金30000元；4、下面三个楼梯归被申请人使用，协助装修；该合同的其他条款与第一份合同一致。 该合同签订后，被申请人依约向申请人交纳了30000元押金，申请人也将某小区16栋第二层的另一半（约750平方米）交给了被申请人使用，被申请人开设了另一家宾馆。且申请人也付清了自2019年4月1日至2019年12月31日期限内的租金。 2020年1月，被申请人向申请人交房租20000元。 自2020年春节新冠肺炎疫情爆发，导致被申请人无法经营，收入明显减少，至今疫情尚未完全消除，后又遇市政修路，至本案审理时，某小区门前的路障尚未完全拆除，致使被申请人营业受阻。虽申请人已按某城投公司的减免政策减免了被申请人2020年2月至4月的房租，但截止2020年12月31日，被申请人仍欠房租275678元。 被申请人是某小区16栋商铺业主集体信访人之一。某区民政局于2020年9月8日的《关于某小区16栋一楼商铺业主集体信访专项办理情况汇报》文件中已决定将2020年5月至9月的房租延缓到2021年4月30之前交纳。 申请人将某小区16栋第二层转租给被申请人并未得到某城投公司的同意。 申请人的仲裁请求：1、裁决被申请人立即支付截止2020年12月31日止所欠租金317836元、违约金50675元，共计368511元；并支付以317836元为基数自立案之日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2、裁决被申请人承担律师费10000元；3、裁决被申请人承担本案仲裁费用。
【争议焦点】
1、《合作承包合同》是否有效？ 2、违约金应否承担？ 3、区政府关于疫情的文件是否合法？ 4、合同能否变更支付租金的期限？ 申请人认为《合作承包合同》有效，被申请人迟延支付租金应承担违约金，区政府的文件违反了合同约定应认定无效，应按合同履行，不予变更。 被申请人认为《合作承包合同》是为了规避出租人不得转租之约定，而申请人承包是假，转租是真，应认定无效，故违约金不应承担；区政府文件是针对当地疫情出台的相关政策，是合法的，故合同可部分变更。
【裁决结果】
一、被申请人已支付申请人的100000元押金用于冲抵2020年1月和2020年10月至12月的房屋占用费，余欠的房屋占用费11413元，由被申请人向申请人支付；并以11413元为基数按全国银行间同业折借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付自2020年11月23日起至付清之日止的利息； 二、被申请人2020年5月至9月的房屋占用费164265元变更至2021年4月30日之前支付给申请人； 三、被申请人应承担申请人的律师费5000元； 四、本案仲裁费6978元（其中受理费4885元、处理费2093元，申请人已向本会预缴），由被申请人、申请人各承担50%，计人民币3489元； 上述一、三、四项，被申请人应在本裁决书送达之日起五日内向申请人支付。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 “6、承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。” 仲裁庭认为：本案虽名为《合作承包合同》，但实质是房屋租赁合同，因申请人与出租人的租赁合同中约定不得转租，故为规避法律才冠以合作承包之名。因此仲裁庭认定该合同无效，所约定的违约金不予支持；同样合同约定的承包保证金也属违约责任范畴，也不成立。考虑到被申请人尚拖欠申请人的房租，故以该保证金冲抵了部分租金。 鉴于租期较长，被申请人将房屋用于宾馆经营，投入装修资金多，又恰逢疫情期间，经营受到严重影响，且区政府也发布了减免三个月租金的政策，但这仍不能缓解被申请人的困境。为此，仲裁庭参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，裁决变更支付租金的期限（推迟六个月）。
【结语和建议】
本案虽是一起标的小的房屋租金纠纷，但由于申请人是转租且分租多家，虽然申请人只申请仲裁一位被申请人，但案件的处理结果必然影响其他承租户，且又涉及疫情。为此，仲裁员高度重视此案两次开庭审理，首次开庭时被申请人情绪激动，在仲裁前也多次上访。仲裁庭耐心做双方的劝解工作，并深入实地查看宾馆经营情况，并到区政府等相关部门了解情况、沟通协调，起到了缓解矛盾、稳定经济秩序的积极作用。 裁决后，双方当事人均服从裁决，特别是申请人在裁决后专程请教办案仲裁员，仲裁员就如何规范租赁合同等向申请人提出了建议，起到了良好的社会效果。
