案例内容
【案情简介】
涟水县某镇某小区业主孟某某因不满小区物业服务，自2016年起至今未交纳物业管理费用。多次交涉无果后，2022年4月某日上午，涟水县某物业公司向涟水县物业纠纷人民调解委员会（以下简称调委会）申请调解。
【调解过程】
调解员通过电话分别与双方当事人取得联系，先对具体情况进行了了解。根据某物业公司介绍，孟某某从2016年10月至2022年4月一直拖欠物业费、水电费，按照有关合同计算，合计欠交各类费用及逾期滞纳金14162元，某物业公司先后多次催要均无果。孟某某表示，其拒绝交纳物业费，是认为某物业公司在管理小区时存在很多不足之处，于是用该方法进行抗议。经与孟某某的进一步沟通，调解员了解到，在2016年时，孟某某曾因家中卫生间的室内公用太阳能上、下水总管道漏水而联系过物业人员，要求其帮助进行修缮，然而物业工作人员态度粗暴，并且表示无法解决，最后孟某某只好自己联系工人解决有关漏水问题，导致其额外支出1000元。同时，孟某某还表示，某物业公司为了管理方便，长期关闭小区北大门，造成临近北大门的业主要绕路出行，影响生活便利，该事件经多次交涉后，均未得到解决。依据上述问题，孟某某认为，某物业公司未尽其管理职责，便以拒交物业费的方式进行抗议，并准备联系其他业主将某物业公司赶出小区。 调解员深入孟某某所在小区进行实地走访，通过与其他小区业主沟通，调解员发现孟某某反映的情况属实，某物业公司在管理服务方面确实存在一些不足和疏漏，导致小区部分业主意见较大，与物业服务人员关系一直比较紧张。某物业公司管理人员承认孟某某反映的问题为实际情况，尤其是某物业公司工作人员服务态度简单粗暴，损害了与业主间的感情，向调解员表示愿意整改，也愿意在日后接受广大业主的监督，保证不再有类似情况发生。 但同时，某物业公司的管理人员提出，尽管公司的工作存在瑕疵，但孟某某不应为了泄愤而违反合同约定，长期欠缴物业费用。此外，孟某某反映太阳能上、下总管道漏水问题，该太阳能是开发商在建设时统一安装的，属于孟某某家庭内部使用的设备。至于北大门长期关闭，则是因为该公司与开发商之间的交接工作尚未全部完成，暂无北大门的管理权限，交接手续办妥后会立刻正常开放。 看到某物业公司态度良好，调解员决定召集该小区部分业主和某物业公司，以调解会议的方式促进双方互相理解。会上，调解员首先批评了某物业公司的行为，《中华人民共和国民法典》第二百八十五条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。”某物业公司对待业主缺乏沟通，对业主提出的问题一直没有给予妥善解决，态度恶劣，应予以反思。某物业公司管理人员当场承认了错误，表示愿意向孟某某及小区全体业主赔礼道歉，并表示将免予收取孟某某欠交物业费的违约滞纳金。 看到某物业公司作出承诺，调解员又向孟某某释法，按照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。双方当事人都应按合同履行各自的权利和义务。”业主必须合理合法地维护权益，按照合同约定履行合同义务。对此，孟某某承认自己不懂法律，行为存在过激之处，愿意在调解员主持下化解纠纷。关于太阳能的问题，调解员继续耐心向孟某某解释说明，《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分。”第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”孟某某家的太阳能热水器属于孟某某的家庭内部使用设备，并非业主共有部分，某物业公司不负有为其进行维修的义务，如果孟某某认为太阳能热水器质量存在问题，可以向负责安装的开发商或者热水器厂商主张权利。除工作人员态度不好以外，某物业公司已经按照双方物业服务合同约定提供了大部分物业管理服务，孟某某仅以热水器问题和未开放北大门为由拒交物业费，缺乏充分依据。孟某某听后，对调解员的说法表示认可，并表示认识到了自己的错误，愿意交纳物业费。某物业公司则表示，不仅可以减免孟某某欠交物业费的滞纳金，还可以帮助孟某某向开发商主张维修热水器的权利。双方调解意见达成一致，近5年的纠纷得到化解。
【调解结果】
在调解员主持下，双方达成如下调解协议： 1.孟某某当场给付某物业公司2016年10月至2022年4月间的物业费，并免予交纳违约滞纳金。 2.某物业公司现场向孟某某道歉。 经回访，孟某某、某物业公司均表示满意。
【案例点评】
本起纠纷是当前社会常见的物业服务纠纷。“自家的事却要交钱给外人管”或“物业就应该什么都管”的错误思想还比较普遍，物业服务管理领域的法律也不够普及，导致很多业主因不满物业服务而拒交物业费、驱逐物业公司的情况经常出现。此外，物业管理中，服务人员工作不规范、没有细化服务行业执行标准也是常见问题，需要通过法律的进一步普及，推动物业公司和业主共同学法、守法，用法律武器维护自身合法权益，创造出更加和谐的小区环境。
