案例内容
【案情简介】
申请人刘某某于2019年9月21日与被申请人某房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同签订后,申请人按照合同约定履行了付款义务,被申请人应于2020年10月30前交付房屋,逾期买受人有权解除合同。被申请人已构成违约逾期交房,侵害了申请人的合法权益,因此向本会申请仲裁，请求1、裁决解除申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同(预售)》；2、裁决被申请人支付申请人给付的购房款本金280万元人民币,利息总计230430.82元，本息共计人民币3030430.82元(利息按照年利率4.35%,从款项实际给付之日起暂算至2021年8月31日)；3、裁决被申请人支付申请人逾期交房违约金人民币2800元(自2020年10月30日至2021年7月31日止,共274天,违约金按全部房价款的0.1%计算)。4、裁决本案仲裁费由被申请人承担。 被申请人辩称：涉案房屋在2021年7月31日统一经过竣工验收备案，虽然存在逾期事实，但逾期事实是因为新冠肺炎疫情、阻工事件等不可抗力造成的；同时因政府于2018年同意减免本案项目的人防易地建设费，在被申请人已经缴纳了人防易地建设费情况下，2020年政府又通知被申请人补缴人防易地建设费1400万元，这一巨大的费用支出变更，系“市政配套的批准和安装的延误”情形。被申请人没有违约行为，申请人要求解除合同没有法律依据。 仲裁庭经庭审了解到，申请人申请仲裁解除合同事出有因。申请人认为被申请人房屋建造存在诸多不合理之处，申请人在申请仲裁前多次要求被申请人对房屋进行改造，被申请人仍置之不理，申请人遂申请仲裁解除合同。经仲裁庭积极努力做工作，双方同意庭外调解。为了不影响本案审理期限，2021年11月1日，经双方当事人申请，仲裁庭作出中止本案仲裁程序的决定。2022年3月28日，本案最终调解结案。
【争议焦点】
1、本案商品房买卖合同的效力如何？ 2、本案商品房买卖合同是否应该解除?申请人是否取得解除权? 3、如果裁决解除本案商品房买卖合同，申请人要求本息及违约金的仲裁请求是否合法? 仲裁庭经审理，提出如下意见： 2017 年、2018 年政府及相关部门确定案涉人防异地建设费予以减免，后期因故对该项收费进行调整。某地人防办于2020 年5 月委托相关机构对案涉人防易地建设面积进行评审，2020年8月份，该人防办根据司法鉴定意见通知被申请人交付案涉人防易地建设费。该人防办通知被申请人缴费时间与案涉合同约定的交房时间跨度短，缴费金额较大，且案涉人防易地建设费鉴定需要时间，客观上会造成案涉房屋竣工验收延误，被申请人该主张符合双方订立的案涉合同补充协议约定的“市政配套的批准和安装的延误”其他特殊原因，故被申请人依据人防易地建设费后期调整为由主张逾期交房部分免责理由能够成立，酌情延长交付期限3个月； 由于2020年新冠疫情原因，本仲裁庭依法援引不可抗力条款，免除三个月逾期交房违约责任，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月 被申请人所出售的房屋于2021年7月31日已符合法律规定的房屋交付条件，其逾期时间扣减人防易地建设期限3个月、疫情3个月，逾期时间为92天，仍然符合合同约定的解除条件。仲裁庭本着促成交易的达成与合同目的的实现，维护房地产市场交易稳定，认为解除合同并不是解决本案纠纷的最佳方式，故而，多次组织双方当事人做调解工作，并多次前往查看房屋现场，让双方明确改造进展，督促房屋改造进度，最终让双方达成调解。
【裁决结果】
【调解结果】 1、双方继续履行合同； 2、被申请人补偿申请人X年物业费。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国民法典》第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。
【结语和建议】
商品房逾期交付是实践中屡见不鲜的事情，商品房买卖合同约定解除也是司法实践中的常态，解除商品房买卖合同无论是购房户、还是房地产开发商，均会造成一定影响，故对当事人申请解除合同应当抱着慎之又慎的态度。既要明晰案件是否符合解除条件，又要透过案件了解当事人解除合同的真实意图，了解当事人的实际情况，多做调解工作，以最大努力平息双方怒火，争取调解结案，既维护购房人的利益，又维护房地产市场交易稳定。
