案例内容
【案情简介】
2018年，郑某某与钱某某签订了一份为期五年的房屋租赁合同。郑某某租借钱某某位于某街道的商铺用于开餐饮店。合同约定租金一年一付，并于每年2月中旬某日前将当年租金12万元转给钱某某，若逾期未付，钱某某将收取逾期利息跟违约金或解除合同。 由于受新冠肺炎疫情影响，早餐店自过完年以后一直未能营业，郑某某因经济周转困难，便于2月初向钱某某请求减免租金，并要求延迟支付租金。钱某某未予同意，并情绪激动地称：自己也是靠收取租金来偿还购买商铺的贷款，如果大家都要求减免，那自己的贷款也还不上。这件事没得商量，必须按合同办，否则就解除合同并要求支付违约金。 双方经数次电话沟通，无法达成一致意见。郑某某向街道人民调解委员会申请调解，希望能帮助解决两人之间的争议。2020年3月某日，在征得钱某某同意后，根据辖区管理原则，海州区某街道人民调解委员会介入双方矛盾调解。
【调解过程】
街道人民调解委员会审查纠纷材料后，因涉及合同金额较大，调委会安排了两名调解经验丰富并具备一定法律专业知识的调解员进行此次调解。 由于正值疫情期间，为尽量减少当面接触，调解员首先通过电话与双方进行了沟通。了解到双方的矛盾主要集中在商铺租金要不要减免及减免数额等方面。郑某某认为：此次疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的“不可抗力”。根据相关法律规定，钱某某应当免除自己疫情期间的租金。另外，疫情结束后即便恢复营业，由于消费者信心不足，自己餐饮店的营业收入恢复正常水平仍需几个月时间，钱某某应当适当减少收取三到六个月的租金。钱某某认为：发生疫情虽然属于不可抗力事件，但这损失不应该由自己来承担。自己跟郑某某的商铺租赁合同仍然可以履行，不属于因不可抗力不能履行合同的情形。虽然政府鼓励减免租户的租金，但并未强制所有房屋出租人都必须这么干，况且自己也需要租金偿还购买商铺的贷款，自己的生意也需要资金采购物资，自己的日子也要过不下去了。如果郑某某继续拖延支付合同约定的租金，自己将按合同主张违约金并解除合同。 由于双方分歧较大，且涉及法律知识比较专业，为确保调解结果合法合理，经得起法律和时间的考验，调解员在组织双方面对面调解之前又详细查阅了相关法律法规和“非典”疫情期间房屋租赁纠纷案例并微信咨询了街道法律顾问，对双方纠纷进行了深入分析，制定了调解策略。 依据调解策略，调解员首先找来郑某某，了解其餐饮店经营情况。郑某某表示现在自己举步维艰，餐饮店马上开不下去了。手头仅有的十几万元付了租金之后就没钱给员工开工资、采购食材、付水电煤气费了。调解员安慰其稍安勿躁，困难是暂时的，并微信连线法律顾问帮其分析可以提出哪些合理要求。调解员给出建议：根据《民法总则》《合同法》相关条款及国家相关政策规定，新冠疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，但不可抗力条款有严苛的适用条件，即必须是疫情致使合同不能履行或没有履行的可能性，所以不可抗力并不能当然、直接和全部免除合同责任，而应以不可抗力与合同不能履行是否存在因果关系以及因果关系大小确定，并适用公平原则和诚实信用原则，从平衡双方当事人利益的角度出发，兼顾双方利益，合理分担因疫情防控导致的不利后果。因此，可以请求钱某某免除因受疫情影响餐饮店停业期间的损失，并争取减免餐饮店复工后三到六个月的租金。郑某某表示接受建议。 随后调解员又找来钱某某谈话，从其贷款情况以及所经营的建材生意入手。了解到其每月需还款八千多，年前有几笔货款一直没有要回来，年后补货又需要十几万，经济压力很大，就指望商铺租金来缓解当前的困境。因此不接受郑某某减免租金的要求。钱某某态度十分强硬。调解员对其艰难处境表示理解，但向其指出，由于受疫情影响，郑某某所开餐饮店已经停业一个多月，现在才刚开始恢复部分经营业务，且餐饮店依赖的客流非常有限，在这种情形下，郑某某资金缺乏无法按时履约支付租金，钱某某如坚持要求违约金及解除合同，有违公平原则，可能得不到法律支持。另外，根据相关法律规定，现在解除合同，不仅很大可能拿不到违约金，还有极大可能要赔偿郑某某因投资装修餐饮店所遭受的损失，这比减免几个月的房屋租金损失只多不少。钱某某听完调解员的分析，沉思良久，态度不再强硬，表示愿意在租金方面做出让步。 至此，双方有了调解基础，调解员便趁热打铁，组织双方就具体协议事项进行了协商，达成了调解协议。最后，调解员分别给双方了一些建议：对于经营餐饮店的郑某某，可以尝试向有关部门申请一下资助小微企业的贷款；对于钱某某，其商铺贷款如果暂时还不上，可以向银行申请延期还款，其待收货款如果到期仍收不回来，在诉讼手段之前，还可以向人民调解委员会申请调解。
【调解结果】
经某街道人民调解委员会调解，当事双方自愿达成如下协议： 1.钱某某免除郑某某因疫情停业一个半月的租金，合计15000元。 2.鉴于当前疫情尚未结束，餐饮店虽已开始营业，但恢复正常经营仍需时日，钱某某对餐饮店开始营业后五个月的租金减半收取，合计减免25000元。 3.郑某某分两次向钱某某支付2020年商铺租金， 并于3月某日前，支付第一笔租金5万元给钱某某，第二笔租金3万元支付时间不晚于9月某日。 4.为确保本协议具备最终司法效力，双方同意对本协议进行司法确认，并积极配合调解机构完成此事。
【案例点评】
本案中，当前政府及有关部门为抗击疫情而采取强制停业等行政措施，导致郑某某的餐饮店1月至3月无法营业，损失巨大，由此请求钱某某就该段停止营业时间免除租金具有合法性与合理性。3月某日后，郑某某的餐饮店取得复工资格，但现在只能做外卖，不允许堂食，且连云港仍然采取限制出行、在公共场所限制人流等措施，郑某某餐饮店恢复正常营业尚需时日，也将造成一定损失，郑某某提出适当减少租金有一定合理性。由于疫情只是阶段性的导致郑某某与钱某某的合同不能履行，郑某某提出整个疫情期间免除租金的要求于法无据，于理不合。而钱某某完全按照合同约定履行否则就解除合同的要求，有违公平原则，也欠缺法律和情理支持。
