案例内容
【案情简介】
申请人强某某租赁被申请人刘某某的厂房用于仓库存放物品，合同租赁期限为3年，于2016年11月某日至2019年11月某日。2019年9月，由于刘某某缺少资金周转，要将厂房出让给他人，但是强某某的租赁合同尚未到期。双方就提前解除合同导致的相关补偿、退租赁费等事宜未达成一致意见。为此，强某某申请某镇调委会（以下简称调委会）进行调解。
【调解过程】
调委会在9月某日受理了强某某的申请，强某某、刘某某均到场。强某某向调解员提供了2016年11月双方签订的租赁合同作为证据材料。调解员于当天组织双方当事人在某镇调解室进行了调解。 调解员先告知双方当事人参加人民调解的权利和义务，然后向双方了解了具体情况。强某某表示：2016年签订的租赁合同，合同3年，到2019年11月份结束，刘某某现在要提前收回，其放在厂房里的物品无处安置，时间太紧迫，其连合适的地方都没时间找。刘某某表示：自己在8月份就找强某某商谈厂房要收回的事情，当时强某某忙，没有商谈，现在自己要卖了，他知道时间紧急了。 调解员了解情况后，根据《合同法》规定给他们梳理清楚两点。一是“买卖不破租赁”，刘某某的厂房要转让给他人，根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”承租人强某某可在租赁合同范围内继续承租。二是根据《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”在同等条件下，强某某享有优先购买的权利。对于第一点，刘某某表示没有任何争议的厂房才更容易转让给他人，也是对他人的负责，所以想提前解除合同，并对强某某承担一点补偿。调解员询问强某某，是否同意提前解除合同，强某某表示同意。对于第二点，强某某表示自己没有这么多钱来购买厂房，所以放弃自己的优先购买权。 调解员解释清楚以上两点之后，又明确了：1.2019年10月、11月的租金，刘某某要退给强某某；2.因刘某某要提前解除合同，强某某放在厂房的东西要另找地方存放，涉及到搬迁费、补偿费等，强某某要求刘某某给付。对于这两点，调解员一一给双方当事人分析。对于第一点，调解员指出按照原合同，10月、11月，强某某未实际承租，那时合同早已解除，故这两个月的租金刘某某应予以退还。对于第二点，合同提前解除，强某某要再找厂房，要搬迁，按照风俗习惯、人之常情，刘某某适当给予补偿是可以的。 在调解员分析后，双方都有所缓和。但是在谈到退租赁费、搬迁费、补偿费等费用时，双方又陷入僵局。刘某某表示，这些费用全部算只有36000元，而强某某不同意，一口咬定就要70000元，少一分都不行。双方对于费用数目相差太大，都不退让。调解员将双方分开，单独了解各自心中能承担或是接受的价位。刘某某说，最多不超过50000元；强某某还是坚持70000元。调解员对刘某某说，合同是刘某某主动提出解除的，强某某没有任何错，因此刘某某要多承担些，这样强某某心里才不至于失衡。接着，调解员对强某某说，除了2个月的租金和搬迁费，其余的补偿都是刘某某适当给予的，法律没有规定一定要给多少，建议强某某也要适当退步。不能要太多。最后，调解员结合情况提出合理数额双方也各退一步，同意了调解员的建议。
【调解结果】
2019年9月某日，双方共同在调委会签订调解协议书，内容如下： 一、强某某在9月30日之前让出厂房。 二、刘某某在强某某交房后一次性现金补偿乙方63000元，包括搬迁费，提前退租的租赁费等所有费用。 三、双方不得违约，如有一方违约，则由违约方承担相应的法律责任。 四、其他无争议，本协议由双方签字后生效，协议一式三份，双方当事人、调委会各执一份。
【案例点评】
双方当事人既然同意调解，就是想尽快解决事情，调解员就要充分发挥调和作用，情理法交融，让双方态度缓和，缩小诉求差距，最后促成协议的达成。此次调解，调解员倾听双方述说事情发生的经过，然后告知双方《合同法》的相关规定，安抚当事人情绪，分析双方当事人各自的权利义务和不当之处。同时，情理上劝解双方，在双方均可承受的范围内，不偏不倚提出合理建议，得到双方当事人认可。
