案例内容
【案情简介】
2017年8月28日，申请人张某与两被申请人某房屋中介、唐某签订了一份《协议书》，协议约定由被申请人某房屋中介作为中介方，申请人将其妹妹张某1的房屋出售给被申请人唐某。在申请人与两被申请人签订房屋买卖协议之前，申请人持有协议所指房屋的钥匙，代房主（申请人的妹妹张某1）打理闲置房屋，有过带人看房、出租等举动。《协议书》使用了被申请人某房屋中介提供的格式文本，将申请人列为出卖方（甲方）并承担通常应该由出卖人承担的所有权利和义务。协议还约定协议签订同时，被申请人某房屋中介代申请人向被申请人唐某收取和保管5万元定金，房屋转让手续办理后交付申请人；若被申请人某房屋中介未收取中介费，有权从5万元定金中扣除应由被申请人唐某承担的全部中介费10600元。在协议中其他约定栏补充约定，申请人如果因为“授权不足导致合同无法履行则甲方签字人承担相应违约责任”，申请人张某在甲方签字栏签署了“张某代张某1”。协议签订后，被申请人某房屋中介向被申请人唐某出具了一张收条，承认收到5万元定金。 上述协议签订后不久，被申请人唐某因其购买的房屋列入棚改范围，于是向棚改政策落实单位灵泉街道某社区居委会反映第三人张某1的房屋存在买卖纠纷，要求社区派人协调。2017年9月24日，该社区居委会在征求拆迁意见时告知申请人先解决房屋纠纷再签约，并于当日应申请人要求委派社区综治专干主持调解，达成了申请人向被申请人唐某、被申请人某房屋中介支付42000元违约金和中介费的调解结果。 被申请人唐某收到申请人42000元后向申请人出具了内容为“收到违约金42000元整（含某房屋中介的中介服务费）”的收条，并自称付了2000元辛苦费给被申请人某房屋中介的业务员，但未支付中介费。被申请人某房屋中介自称因房屋未实际成交所以没有实际收取中介费。经仲裁庭向某社区居委会调查，证实调解结果为被申请人唐某获得4万元违约金，向中介支付2000元中介费。 基于上述发生的事实，申请人向宜春仲裁委员会提出仲裁申请，认为：其已经明确告知被申请人某房屋中介，该房屋非本人所有的房产，并且一定要征得房屋产权人张某1同意才可以出售，但被申请人某房屋中介未按规定签订房地产经纪服务合同，未查验房屋权属证明及申请人是否具有委托权限的情况下，就要求申请人代签张某1的名字，根据《房地产经纪管理办法》第二十三条及《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》第一款第二项之规定，被申请人某房屋中介作为房产经纪具有尽职调查的义务，但并未对房源信息进行尽职调查，最终张某1不认可这份协议，导致交易失败，申请人迫于无奈支付给被申请人唐某中介费及购房违约金42000元，因合同无效导致的损失，应由被申请人某房屋中介承担。而被申请人唐某并未将中介服务费支付给房产中介，依据居间合同之规定，其无权占有该笔费用，且房屋中介未尽到尽职调查义务，也无权要求该笔费用，唐某应当返还中介费。因此，申请人提出仲裁请求：1.裁决被申请人唐某向申请人返还未付给中介机构的中介费8600元，被申请人某房屋中介返还中介费2000元并支付赔偿购房违约金31400元，合计42000元；2、裁决律师代理费4000元由被申请人承担；3、由被申请人承担本案的全部仲裁费用。 被申请人辩称：1.申请人有代为出售房屋的权限。申请人委托被申请人出售房屋时，自称房主为其亲妹妹，房主口头委托在价格合适的前提下代为出售房屋并多次带客户和被申请人的业务员现场看房以及商谈价格。经被申请人向其邻居多次调查核实，申请人所述基本属实。被申请人根据亲属之间口头委托的风俗习惯以及申请人持有房屋钥匙等事实，认定申请人有代为出售房屋的权限。2.被申请人对房源信息进行了调查。被申请人多次向申请人提出与房主联系以核实房屋相关信息，但申请人均以房主在国外为由拒绝。被申请人多次向房主的邻居打听情况，得到房主平时不在家，且申请人经常来房主家中等信息。3.三方签订的协议合法有效，申请人因个人原因违约为此支付违约金合理合法。4.被申请人有权获取居间活动的必要费用。
【争议焦点】
被申请人某房屋中介是否要承担申请人因履行不能而产生的损失？被申请人唐某是否要退还中介费？
【裁决结果】
1.被申请人唐某向申请人张某返还未付的中介服务费8600元，被申请人某房屋中介赔偿申请人张某损失2000元； 2.驳回申请人张某主张被申请人某房屋中介、唐某承担4000元律师费用的仲裁请求； 3.申请人张某预交的本案仲裁费2380元由申请人承担50%计1190元，被申请人某房屋中介承担剩余50%计1190元。
【相关法律法规解读】
1.被申请人某房屋中介是否要承担申请人因履行不能而产生的损失？ 《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第九百八十四条规定：“管理人管理事务经受益人事后追认的，从管理事务时起，适用委托合同的有关规定，但是管理人另有意思表示的除外。” 仲裁庭人认为，被申请人某房屋中介在合同签订时已经向申请人提示过无权代理的风险，申请人在庭审中提出中介诱导其签订合同的主张不成立。申请人在没有获得授权的情况下擅自替第三人张某1出售其代为打理的房屋，事后又未得到第三人张某1的追认，应当对房屋买卖目的不能实现的后果负责。 但是，被申请人某房屋中介作为房屋买卖的专业中介机构，在无法核查房屋权属证明的情况下依然按正常交易提供居间服务，且存在代收代保管定金、其业务员私自收受被申请人唐某所谓2000元辛苦费等不规范行为。仲裁庭认为业务员收取的2000元辛苦费是其履行中介职务的收入，申请人产生的该2000元损失应该由被申请人某房屋中介承担。 2.被申请人唐某是否要退还中介费？ 《中华人民共和国民法典》第九百六十三条规定：“……因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。”第九百六十四条规定：“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”被申请人唐某在签订合同时已经知晓房屋买卖协议需要得到第三人张某1追认，对协议目的无法实现的后果有一定预期，且合同签订后不到一个月的时间就向某社区居委会反映房屋存在纠纷，让申请人产生了如果不满足其要求会造成第三人张某1可能无法享受棚改政策的错觉，据此可适当减轻申请人的责任。此外，被申请人唐某收到42000元违约金（含中介费）后，中介费的实际支付情况未事后告知申请人，因此仲裁庭对申请人要求被申请人唐某返还未付的8600元中介费的请求予以支持。
【结语和建议】
中介合同表现为中介人向委托人报告订立合同的机会以及提供订立合同的媒介服务。《合同法》中将中介方向委托方提供服务的合同命名为居间合同，《民法典》施行后，基于语言通俗化的要求，居间合同被重新命名为中介合同。《民法典》不仅增加了跳单条款以及补充参照适用委托合同的条款，还规定对中介人未能促成合同订立时所支出的必要费用，可以按照约定请求委托人支付。
