案例内容
【案情简介】
阿拉善左旗某物业公司负责服务管理某小区，小区业主马某拖欠2014年至2020年物业费近4000元，某物业公司管理人员多次上门催收，马某均明确表示拒绝交纳物业费，理由是自己的房屋没有装修，没有人居住，不应交纳物业费。2021年8月，某物业公司经理韩某代表某物业公司向阿拉善左旗某物业纠纷人民调解委员会（以下简称调委会）提出调解申请。
【调解过程】
调委会受理纠纷后，随即选派调解物业纠纷经验丰富的调解员开展调解工作。为全面了解纠纷情况，调解员第一时间联系双方到调解会进行调解，并告知双方在调解过程中享有的权利和义务，并认真听取双方陈述。 马某认为，自开发商交房以来，自己的房屋一直处于闲置状态，既未对房屋进行装修，也未居住和使用，从未享受过物业公司提供的任何服务，所以不应交纳物业费。某物业公司则表示，虽然马某的房屋处于闲置状态，但物业公司仍为房屋安全、公共设施维护、小区整体绿化和保洁提供了服务，故认为马某理应交纳物业费。 调解员在听取双方陈述并进行分析后，认为本案争议焦点主要是马某对相关法律不了解，随即决定采取法律宣讲的调解方式对马某进行调解。调解员向马某释明，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”虽然马某的房屋空置未使用，但某物业公司已按合同约定提供了服务,马某不能以没有享受到物业服务为由拒付物业费，而且无论马某是否入住，某物业公司通过服务管理维护了公共设施，保障了小区的安全，给小区环境提供了良好的生活环境，业主事实上享受到了物业服务，因此应当交纳物业费。通过调解员的释法明理，马某对自己不交纳物业费的做法深感愧疚，当即表示愿意交纳物业费，但又提出给予适当减免或少交费用的要求。 接下来，针对马某提出的房子未入住是否可以少交物业费的问题，调解员提出，一般只有物业公司没有完全按照《物业服务合同》的要求履行职责的情况下，马某才可以少交或者不交物业费。另外，如果马某与物业公司在《物业服务合同》中有约定可以按照一定比例免交物业费的，可以从其约定。如果没有约定，马某也可以与物业公司协商是否可以少交部分物业费。对此，马某表示希望调解员给予调解帮助。 根据上述规定，调解员结合案例实际，决定采取背靠背的调解方式单独与某物业公司进行沟通调解，调解员对某物业公司提出建议，马某并未入住小区，一些物业费用例如生活垃圾清运费等属于业主入住后才会产生的费用，某物业公司向马某收取该部分费用并不合理，同时，某物业公司日后还需向马某收取物业费，过于僵持会影响某物业公司与业主的关系，不利于某物业公司日后开展工作，参考同类物业纠纷调解案例，调解员建议某物业公司对物业费用的数额秉持和谐互让的原则予以适当减免。在调解员的努力下，物业公司同意减免部分费用，马某同意交纳多年拖欠的物业费，至此，一起长达多年物业纠纷得到圆满化解。
【调解结果】
在调委会的主持下，双方自愿达成一致意见并签订调解协议，内容如下： 1.马某一次性向某物业公司支付所欠3300元物业费，双方握手言和； 2.马某表示无正当理由不再拒交物业服务费； 3.某物业公司继续按合同约定履行相应义务，确保业主对服务满意。 事后，调解员对案件进行了回访，双方对调解结果表示满意，协议履行良好。
【案例点评】
通过人民调解的方式调解物业矛盾纠纷，开展物业服务方面的政策法律宣传，是预防化解物业矛盾纠纷的有效方法。物业纠纷双方接受调解后，不应简单地强调经济上“双赢”，可以更多关注修复关系和未来的合作，和谐的社区氛围、良好的社区环境、未来融洽的关系对当事人双方更有益处。本纠纷中，经过调解员释法明理使马某认识到，不是没有入住就可以不交纳物业费，物业服务的目的是维护和保障房屋的正常使用，即使业主没有使用房屋，但房屋周边环境仍然需要维护，以保证业主能够正常入住生活，业主作为受益人，应当承担相应的费用。调解员耐心解释相关法律法规，确定调解目标和调解方案，运用法、情、理相结合的方式化解矛盾，最终取得圆满结果。
