案例内容
【案情简介】
2018年5月24日，连云港市连云区的张某同连云港某房地产开发有限公司签订商品房认购协议。协议明确：张某购买上述公司开发的商品房17层1717号房屋，面积52.2平方米，价值65.0986元。当日交纳定金1万元，5月27日交纳部分首付款11万元。认购协议明确违约责任是，购买方若在规定时间内（即2018年6月2日前）未签订正式购房合同，销售方有权处理物业并不退还定金。 由于24万元的首付款张某无力支付，又于当月24日同开发商签订借款(无息)12万元协议,还款日期为2018年6月30日前。借款协议违约责任明确，第一，未届时还清借款，销售方有权不交房或退房，购买者必须配合并承担由此产生的全部责任；第二，未届时还清借款逾15日的，销售方有权解除购房合同，并按房价的10%收取违约金，且购买者放弃所购房屋产生的价值回报。后张某一直因故未签订购房合同，并提出退房申请，并要求退还所交前期付款11万元。销售方同意退房，但不退所交定金，同时要求张某必须支付借款利息一万元。张某认为，其实际未拿到12万元的借款，故借款利息不存在。 双方协商不成，于2018年11月9日向连云区人民调解委员会驻区消协调解室（以下简称调解室）申请调解。
【调解过程】
调解室受理上述申请后，对所涉纠纷的事实进行了调查。对张某出具的商品房认购协议、交付定金凭证、首付款收据，某房产公司出具的借款协议、张某解除购买商品房的申请及双方陈述的情况进行核实，得知双方对因张某签订了认购协议后悔约而产生纠纷，及张某深知应当承担悔约责任定金不予退还的事实没有异议，纠纷的关键点是除张某的定金不退外，是否还应当承担借款利息责任，双方各执一词。 调解员组织了第一次调解会，在双方当事人陈述完事实、诉求后，进行了个别谈话。对张某指出，签订认购商品房协议后悔约，根据《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从法律角度其应当承担违约责任。且根据双方的约定，协议中已经明确双方违约责任，根据协议张某承担定金责任即可。同时指出，虽然销售方可以解除协议处理物业，但因双方纠纷一直未解决，实际导致该房屋并未向外销售，从情理上张某也应当承担一定的责任。同时对公司进行法律引导，调解员认为，张某应当承担违约责任，但无论从协议明确的违约责任还是《合同法》相关规定，其只需承担相应责任。从借款协议看，借款利息是指在不还款情况下产生的利息，而不适用其他，而实际并未产生借款利息。公司方对调解员的说法存在疑惑，请求暂缓一周调解，表示咨询律师并经公司股东研究后再作答复。而张某也明确，赞同调解员意见，如果房产公司不同意只能起诉。 在征得公司方同意的情况下，又组织了第二次调解会，并聘请专业律师现场指导。会上，请公司方对调解的原意见发表看法。认为有借条，时间也有六七个月，张某应当按照银行利息给付后方可退还余款。调解员请律师对是否应当给付利息发表看法。律师认为，虽然张某签订了一份借款协议，但因商品房并未进行实际交易，所借款项并未转移到张某名下，没有产生利息。且借款协议也未约定借款利息一事，仅对不还清借款后的责任进行了约定，所以，房产公司索要的利息没有依据。听后，双方若有所思，最终表示愿意接受调解室的意见。故此，调解员依据《合同法》规定，结合双方实际提出了调解意见，双方表示接受。
【调解结果】
双方达成以下协议： 1、张某承担违约责任，定金1万元不予退还； 2、张某不收取支付的11万元首付款所产生的利息，作为对房产公司的一种情感上的补偿； 3、房产公司退还张某首付款11万元。
【案例点评】
受理纠纷后，调解员在了解纠纷的同时，注重核实证据，了解双方约定情况，同时根据法律规定指出各自的错误，在双方对调解员劝说存疑的情况下，调解员及时转变思路，邀请律师，征求权威意见，进而获得双方信任。调解员结合法理情和双方实际提出的调解意见，最终也获得双方一致认可。
