案例内容
【案情简介】
2016年3月4日和2016年4月15日申请人与被申请人经友好协商分别签订了二份《商铺委托经营管理协议》。按照协议约定，申请人将名下通过银行按揭购买的1层009号、015号的两个商铺，全权委托被申请人经营管理，由被申请人自主或委托他人在法律规定的范围内进行合法经营，具体经营管理方式由被申请人自主决定；委托经营期从2017年5月1日至2029年4月30日止，共12年；在委托经营期限内，包括但不限于经营管理、租金收取等在内的事务均由被申请人负责，申请人按本协议的约定获取相应的收益；被申请人承诺，每月15日前按照该商铺的按揭银行贷款利率和本金将申请人委托给被申请人的经营收益逐月支付到申请人在按揭贷款银行开立的还款账户上，被申请人的支付结算日按实际申请人从银行按揭贷款放款日开始计算；被申请人自主经营或者以转租、联营以及转委托经营等方式取得收益，被申请人不另行向申请人支付物业收益；申请人不得单方面解除本协议。 签订合同的当天，申请人向被申请人出具了《授权交楼书》。自2016年12月3日开始，被申请人每月向申请人设立在贷款银行的还款账户归还该商铺的按揭贷款，用以抵付申请人应向被申请人每月收取两商铺的租金。但被申请人于2019年8月、9月、10月连续三个月未向申请人的按揭贷款银行代申请人还款，此款项最终由申请人自己支付；甚至在2019年11月至2020年3月22日期间，被申请人都是断续地未按时地付款。现由于被申请人自2020年4月开始未再按照约定付款，申请人依照协议书约定的仲裁条款向宜春仲裁委员会提请仲裁。2020年4月29日，申请人向宜春仲裁委员会提出如下仲裁请求：1请求裁决被申请人立即支付逾期四个月的物业收益69327.16元；2.请求裁决解除申请人与被申请人签订的《商铺委托经营管理协议》；3.本案仲裁费、律师费由被申请人承担。 被申请人辩称：1.事实上，被申请人一直是完全按照双方签订的协议全面履行了协议义务，不存在违约行为。虽然受疫情的影响和被申请人与其承租户天虹公司之间的房租纠纷的影响，但被申请人到2020年3月22日均一直在按照合同约定支付申请人的物业收益。虽有所拖欠，但因申请人拖欠银行按揭贷款无法正常还贷，银行已经从被申请人的关联公司的保证金账户扣缴了保证金52619.54元，用于归还申请人的银行按揭贷款，至此，被申请人不仅未欠申请人的物业收益，而且还多支付了物业收益。因此，被申请人不存在违约行为及逾期未支付申请人物业收益69327.16元的事实。2.申请人请求裁决解除双方签订的《商铺委托经营管理协议》，也是毫无事实理由和法律依据的。其一，被申请人并未违约，申请人无任何事实和理由及协议约定解除。其二，即使被申请人出现违约逾期支付被申请人的物业收益或拖欠申请人的物业收益未付的情况出现，也仅存在请求支付物业收益的诉请，不存在要求裁决解除双方签订的《商铺委托经营管理协议》的请求。因为根据协议约定：申请人将其购买的店铺全权委托给被申请人进行经营管理的期限为12年，自2017年5月1日至2029年4月30日。协议约定在委托经营期限内，申请人不得以任何理由撤销被申请人的委托经营管理权。申请人不得单方面解除本协议，否则应赔偿因此给被申请人造成的全部经济损失。同时，协议第九条约定协议解除的情形只有遇不可抗力导致协议无法执行、协议有效期届满、双方协商同意三种情形，本案并未出现该情形。其三，因承租户天虹公司与被申请人发生租赁纠纷，拖欠被申请人的租赁费，造成无法支付大量业主的转租费（即物业收益），为解决支付业主的转租费问题，在有关部门的多次协调下，包括申请人在内的所有业主与被申请人、第三方于2020年5月7日签订了一份《债权债务重组协议》，几方对用被申请人方价值206221180元资产作为担保归还和支付包括申请人在内业主返租费的支付问题达成了一致意见。对此，申请人再提出仲裁申请，要求支付逾期物业收益并解除协议是毫无事实和法律依据的。
【争议焦点】
1.《商铺委托经营管理协议》的合同纠纷性质? 2.《商铺委托经营管理协议》能否解除的问题?
【裁决结果】
1.解除申请人分别于2016年3月4日和2016年4月15日与被申请人签订的两份《商铺委托经营管理协议》； 2.被申请人向申请人支付商铺租金共计人民69327.16元。
【相关法律法规解读】
1.《商铺委托经营管理协议》的合同纠纷性质? 《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第九百一十九条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。” 被申请人认为本案双方发生的不是租赁合同纠纷，而是委托代理合同纠纷。虽然这协议的标题确认的是委托经营管理协议，但这协议的内容和其他证据所证明的事实，申请人与被申请人之间并不是委托代理合同纠纷，而是租赁合同纠纷。 《商铺委托经营协议》中约定，委托范围包括了自主经营或者转租、联营以及转委托经营等。委托项目既然包括了“转租”，那么被申请人可以将申请人交付的商铺转租给第三人租赁经营，这种情形一经发生，被申请人首先是申请人的承租人，申请人与被申请人之间产生的权利义务是租赁合同关系。租赁合同关系不是委托代理合同关系的法律范畴，“委托经营”范围不能完全概括这合同的内容。事实上，被申请人并未将申请人移交的两个商铺进行自主经营或转委托经营，也不是与他人合作经营，而是直接租赁给天虹公司经营使用，被申请人在答辩中也认可天虹公司拖欠其租赁费“造成无法支付业主的转租费”。因此，申请人与被申请人因商铺所发生的争议是租赁合同纠纷，被申请人与天虹公司因商铺发生的是转租合同关系。 2.《商铺委托经营管理协议》能否解除的问题? 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。” 本案中，被申请人不仅断续向申请人在贷款银行设立的还款账户上支付按揭款，而且截至到2020年4月29日，被申请人尚有四个月份未代申请人向银行支付按揭款，共计69327.16元。被申请人辩称，这情形是突发的疫情及天虹公司拖欠租金所致。仲裁庭认为，事实上被申请人于2019年8月开始违约，但2019年尚未发生疫情。导致被申请人难以为继其与申请人及其他商铺业主的关键原因是因为被申请人向次承租人天虹公司收取的每平方米的租金与其向申请人及其它商铺业主应交付的每平方的租金，收支差额较大。 这在《债权债务重组协议》中也明确被申请人对该商场的商铺业主存在根本性违约，且其明示无法继续按照原合同履行义务。所以被申请人在履约过程明显违反了“诚实信用”原则。由于被申请人严重违约，这不仅使申请人不能实现签订合同时的预期目的，而且还造成申请人征信受到影响和银行按揭贷款损失继续扩大，甚至由于贷款银行未能收到按揭贷款也会给申请人带来诉讼风险。虽然申请人与被申请人在合同中约定了申请人不得单方解除合同的条款，但在履行合同中已发生了法定解除合同的情形，合同可以解除。合同一经依法解除，被申请人应当将租赁物返还申请人。
【结语和建议】
开发商在开发大型商业中心时，为了便于销售通常将商场分割为若干个“小格子铺”进行对外销售。然后为了创造一个整体的经营环境，开发商又会通过各种方式从业主手中收回商铺一定期限的使用权，统一管理使用。然后大多数业主购买的“小格子铺”面积小，确实不利于经营。在此情况下，大多数业主都会选择和开发商以及开发商成立的管理公司达成协议。本案的纠结之处在于合同一旦解除，申请人收回商铺自行处置是否会损害到授权商铺给开发商统一经营管理的其他大多数业主的利益。鉴于此，在遵循“禁止权利滥用”“诚实守信”等原则的前提下，建议业主与商场经营管理公司在签订《商铺委托经营管理合同》中可以有限制地允许业主收回商铺自主经营，比如业主收回商铺经过一定比例的其他业主同意，从而既保证了业主的自主决定权，也能一定程度地保障商场的经营。
